摘要：房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以BIMC品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。
关键词：房地产,经济管理,论文发表
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
一 房地产企业营销策略分析
当前，房地产行业的竞争日趋激烈，营销工作面临的压力也较大，在这种情况下一定要选择科学的营销策略。从发展情况来看，我国的房地产营销策略大致经历了六个发展阶段，即生产观念阶段、楼盘观念阶段、推销观念阶段、准营销观念阶段、全程营销观念阶段以及整合营销观念阶段。不同的发展阶段需要有不同的房地产营销模式和策略。从当前的情况来看，我国房地产的营销策略的主要运用方式有企业直接营销式、委托代理营销式以及网络营销式三种，下面本文对这三种营销策略进行详细的分析论述。
首先，从企业直接营销式的角度进行分析。直接营销方式，就是房地产企业利用自己的销售和营销部门，紧紧围绕房地产商品和市场需求而进行的一系列市场营销策略的制定和应用。这种方式不仅关系到房地产企业是否可以将产品及时且顺利的销售出去，同时关系到企业的销售成本和获益情况。在实际营销的过程中选择这种方式，对于房地产开发商对房地产市场的信息收集有着重要的作用，同时也能够为企业树立良好的信誉。
直接营销是一项对专业性要求较高的工作，开发商要想取得良好的营销效果，必须要提前做好充分的准备，并产品的定位进行深入分析。直接营销一定要满足消费者的需求，不同楼盘的卖点需要迎合消费者的口味。在直接营销的过程中，企业需要确立市场地位，并精确的锁定目标群体，并通过多种促销活动吸引消费者的眼球。
直接营销能够有效的避免低素质代理商的介入，避免营销短期行为的产生，且在营销的过程中房地产企业能够直接的了解顾客的需求，以便更好的调整自身的市场营销策略。
其次，从企业间接营销的策略进行分析。企业间接营销主要有委托代理方式和网络营销方式两种。代理营销方法的应用中，主要是开发商委托代理人介入到房地产项目的开发经营过程中，从房地产项目的可行性研究开始，提供项目定位和市场调查资料，并提出项目的规划和设计要求，进而实现全面的推广和销售。一般情况下，房地产代理商具有丰富的营销经验，且集中了市场调研、文案设计和销售的多方面人才，因此在营销的过程中得心应手，能够取得最佳的营销效果。在这个过程中，能够通过各种推广活动挖掘潜在的消费者，达到刺激消费的目的。
网络营销是间接营销的另一个途径。网络营销利用的是电子商务平台，将营销活动建立在互联网基础上，进行宣传和推广，这样能够图文并茂的展示房地产项目的实际情况，吸引消费者的眼球。当前，有很多大型门户网站在从事房地产营销工作，如中房网、搜房网等，一些开发商也注册了自己的网站，为房地产项目的营销做好宣传工作。网络营销是信息时刊发展的产物，和传统的营销相比，其能够降低成本，为企业带来更多的经济效益。同时网络平台具有广阔性，能够打破地域的限制，达到良好的营销效果。
二 房地产企业创新发展举措
上文中对当前房地产营销策略进行了简要的分析，要想取得良好的营销效果，除了要具备科学的营销举措之外，还需要具有创新意识，能够适应时代的发展需求。下面本文就对这一问题进行详细的分析论述。
首先，将房地产的全过程策划作为创新营销的前提。在房地产项目开发的过程中，营销者需要从思维上进行优先策划，在项目拿地阶段就要同时的启动项目的营销策划，这样能够更好的确保后期销售的整体性和延续性。对于房地产项目来讲，全程策划既要包括项目的认证、风险评估以及资金的筹集工作，还需要认真分析市场情况，准确定位，并做好项目的招标、设计和施工工作，创新营销策略，将房地产项目的营销策划深入到项目运作的全过程中。
需要注意的是，项目的策划一定要建立在充分的市场调查的基础上，通过精确的数据深入了解和分析房地产市场的购买力和消费趋势。同时，需要根据不同的环节展开有针对性的调查工作，这样能够更有利于房地产营销的创新性发展。
其次，建立起以客户为中心的营销新模式。在房地产营销的过程中，企业需要以客户为中心，重点关注客户的需求，这样才能够达到良好的营销效果。因此说，建立起以客户为中心的营销新模式十分必要。具体来讲，相关人员需要在精确定位客户群体的基础上，坚持以客户为中心的原则，深入研究客户的心理和行为，并且要正确的处理好和客户之间的关系，提升客户的参与程度，积极的构建起消费者行为体系，这样能够更高的促进营销工作的开展。
对于企业来讲，培育忠实的客户群体是工作的重点，为了达到这一目的，一定要不断的利用创新的理念和方式感动客户，协调客户服务资源。通过这种方式建立起的企业和客户之间的良性关系，是企业宝贵的营销资源。
再次，营销方案的制定需要具有创新性和可行性。在房地产行业营销创新化发展的过程中，一定要制定出具有创新性和可行性的营销方案，这样能够达到良好的效果。在营销策略制定的初期，需要对这一项目区域的竞争环境和市场情况进行认真的分析，明确房地产项目的优势和劣势，进而明确目标客户群的定位。之后在准确把握时机，根据市场确立宣传策略，并制定一系列的公关活动。同时，需要合理的划分销售的周期和营销的策略，制定切实可行的营销控制计划。
在制定营销策划方案的过程中，还需要确立房地产项目品牌价值的提升，挖掘出房地产企业和项目的核心价值。需要注意的是，在新时期营销方案的制定需要打破传统理念的束缚，要紧跟时代的发展变化寻求创新，并且积极的引入新的销售技巧和销售战术，并配合正常的销售业务和流程，这样能够达到事半功倍的效果。
最后，加强品牌管理，打响品牌营销的旗号。品牌效应对于房地产企业来讲有着至关重要的作用，如万科集团和保利集团，其有着较强的品牌名声，因此消费者在购买的时候更加放心，这样就省去了营销过程中的多种程序，由此可见品牌效应的重要性。所以说房地产企业在发展的过程中一定要加强品牌管理，打响品牌营销的旗号，树立创新意识，努力追求产品和服务的形象化和差异化。
结束语：房地产市场的竞争日趋激烈，在这种情况下企业要想立于不败之地，一定要采取科学有效的营销策略，并且要紧跟时刊发展进行创新。本文就以此为中心，对当前房地产企业营销的基本途径进行了分析，并对其今后的创新化发展举措进行了分析，希望能够对今后房地产企业的营销发展起到一定的帮助作用。
参考文献：
[1] 马芳芳 我国房地产企业绿色营销问题研究 天津财经大学，2008年
[2] 徐瑞琳 我国房地产营销策略分析 企业导报，2011年第18期
[3] 姚俊 我国房地产市场分析与营销策略 西南财经法学，2000年
[4] 李金枢 试论当前我国房地产营销策略 经济视野，2013年第13期
[5] 朱岱云 浅析我国目前房地产营销策略 经营管理者，2010年第15期
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