摘要：土地问题是涉及到广大公民切身利益和安身立命之本的根本问题，而且还涉及到土地、建设、房屋管理等众多机关。实践中，对于处理农村房屋买卖合同效力的认定问题，各地法院都有不同的意见、会议纪要或者判例，经常出现同案不同判，相邻省份判决结果不一致的判例。
一、农村房屋买卖案例分析
村民王某将其村里自建房卖给城镇居民田某，田某一家人都搬到了这所房子里居住。后王某以田某是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，法院确认双方签订的房屋买卖协议无效。王某又起诉田某要求他们返还房屋。由于田某一家入住后对房屋进行了内部装修，并增建西厢房三间、东厢房三间，安装了供暖设施，在院内种植树木。因此，法院委托评估公司对房屋等地上物的现值进行评估，价值12万元。据此，法院判决田某将房屋院落腾退给王某，王某给付田某财产补偿款12万元。后田某以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在王某一方，要求赔偿缔约过失损失款36万余元。法院判决王某赔偿田某信赖利益损失25万余元。
二、法院在审理农村房屋买卖纠纷案件中的观点及相关做法
认定农村房屋买卖合同无效后农民应当承担的责任，各地法院的做法大同小异，而农村房屋买卖合同的效力认定问题，却成了法院审理该类案件的首要难题。对此，实践中主要有三种观点：一是无效说，认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而根据《土地管理法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》等规定，我国禁止转让农村宅基地使用权，农村房屋不得出卖给城镇居民，农村房屋买卖合同无效;二是有效说，认为双方出于真实意思表示而订立的合同对当事人具有法律约束力，且我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，根据1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》、最高人民法院[1992]民他字第8 号批复等规定，农村房屋可以买卖，农村房屋买卖合同有效;三是折中说，为解决社会效果和法律效果的矛盾，在无效说和有效说的夹缝中又滋生出一种折中的做法：1、对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为有效;2、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效;3、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。
政法论文发表：《上海政法学院学报》(双月刊)创刊于1986年，是由上海市司法局主管、上海政法学院主办的法学学术期刊，系我国最早以“法治”命名的法学理论期刊。经过20余年的发展，本刊为繁荣我国的法学教育和研究事业，推动法学分支学科的发展，发现和培养法律人才，促进国家和上海地区的法治建设，做出了积极的贡献，长期以来深受理论和实务界作者和读者的欢迎，为上海地区政法系统最为普及的法学理论杂志。
浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙高法[1992]82号文件)规定："买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。"
就笔者所在的浙江省金华市，2006年金华市中级人民法院民一庭的《民事审判若干疑难问题讨论纪要》中认为："农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让，不得向本集体经济组织以外的自然人、法人和其他组织转让。本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的自然人、法人和其他组织签订的房屋买卖合同无效。对于无效后果的处理，以不让不诚信一方因合同被认定无效而获利为原则。具体处理时，可对买卖标的物进行市场价值评估。评估的基准日为法院立案受理日。"
三、对农村房屋买卖纠纷案件的一些看法
针对上述的观点及做法，笔者更为赞成合同有效说，原因如下：
首先，从《宪法》规定的"中华人民共和国公民在法律面前一律平等"的原则来看，禁止城镇居民到农村购置宅基地有违法律的平等原则。一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的;另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说也是不公平的。
其次，《合同法》的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由、合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，与合同自由的基本精神相悖;另一方面，判断合同的效力应当以《合同法》规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同。
再次，我国《宪法》第10条第4款明确规定："土地的使用权可以依照法律的规定转让"，这里虽然要求"依照法律的规定"进行移转，但依照法律解释学的体系解释方法，根据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。立法者不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的，这是《宪法》条文中的应有之义。
最后，从保护房屋所有权的立法精神来看，限制农村房屋买卖并非是对农民利益的维护，反而是对农民权利的侵犯。所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，只有该权能才能由所有权人本人行使，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之为对其房屋享有所有权了，也与我国保护农民利益的国策背道而驰。
为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律的理解上的分歧导致的同案不同判现象发生，应当通过统一的司法标准来处理农村房屋买卖合同纠纷案件。笔者认为，可以通过以下法律手段解决该类案件：
第一，可以通过立法的形式，对农村宅基地、农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定，同时有利于法院生效判决执行中得到土地、房屋管理等机关的积极配合执行，维护司法机关和行政机关的权威。如可以通过修订《中华人民共和国土地管理法》，将该法第六十三条修改为附条件的进行出让，该条件可以严格限制交易范围、对象、办理程序等。允许农村居民自由处分其房屋和房屋项下的宅基地使用权，但要凭借宅基地使用证和房屋产权证处分，受让人如果为城镇居民应该向宅基地所有者缴纳一定的土地出让金，同时该处分行为要办理所有权变更登记。这样对于农村房屋的买卖行为就可以通过法定的条件来衡量有效还是无效。
第二，可以通过司法解释的形式，对农村房屋买卖合同的有关问题进行解释。如可以详细规定农村房屋买卖的范围、条件、主体、程序，尤其要规定对于合同无效后的处理问题，对于房屋增值部分的利益分配要更加合理化，让双方对合同无效的后果承担相应的责任，同时又要对违反诚实信用原则一方加大制裁力度，让卖方承担起合同无效的主要责任，从经济上制裁不诚信的一方。
第三，就目前的情况下，可以积极发挥司法能动作用，适应农村的新发展。一方面，法院在审理涉及农村房屋买卖的案件时，找准利益平衡点，对案件处理结果的法律效果和社会效果要有一定的预期，综合权衡买卖双方的利益，判决时全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，并坚持以人为本，实现公平的最大化。另一方面，加强司法服务职能，加强立法、司法和行政方面的协调和互动，对农村房屋买卖行为加以正确引导，促使农村房屋交易规范化，从根本上减少此类纠纷案件的发生。
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