论文摘要：虽然房地产业被越来越多的城市认定为重要的支柱产业和财政收入的重要来源,房地产行业的恢复发展也被纳入了经济刺激计划的考虑之中,但房地产所涉及的却远远不是单纯的经济问题和短期问题。
关键词：通胀预期,资产泡沫,房地产价格,改善型需求
引言
高收入阶层的投资性需求及由此诱发的“超买”现象,对房地产市场健康发展是一种干扰甚至破坏,应作为需求抑制政策的目标对象;对初次购房需求和改善型需求应制定“最优惠”的支持政策。房价是当前资产价格上涨的领头羊和资产泡沫形成的加速器。因此,控制房价是抑制资产泡沫的核心,是管理好通胀预期的关键。
对房地产市场进行必要的调整既是宏观调控和改善民生的客观要求,也是房地产市场健康发展的内在要求。应该将稳定房价作为当前宏观调控的中间目标和政策着力点。当前,宏观调控面临的主要矛盾是通胀压力及与之相关的资产价格上涨风险。通胀压力主要来自通胀预期,管理好通胀预期的关键是抑制房价快速上涨引发的恐慌性预期。
一、今年宏观经济潜在的矛盾主要来自通货膨胀预期
总体来看,我国经济已经稳定复苏,世界主要经济体也已开始复苏,预计2010年仍将继续保持稳定复苏趋势。从影响短期均衡的三大需求角度来看,虽然受经济刺激计划完成情况的影响,固定资产投资增长速度将有所下降,居民消费在收入下降和刺激政策作用递减背景下也将略有回落,但随着世界经济的进一步复苏,外贸出口将明显恢复,由此带动经济增长速度将略高于2009年水平,预计2010年经济增长速度将在9.5%左右。虽然世界经济二次探底和我国经济出现局部过热的风险依然存在,但总体来看,我国经济稳定恢复态势已经确立,宏观经济潜在的矛盾和问题将有可能集中于价格稳定和国际收支平衡方面。
从价格方面来看,2010年出现小幅上涨的可能性比较大,出现温和通货膨胀的可能性也不能排除。从国际经验来看,发达国家的通货膨胀控制目标一般在2%左右,新兴发展中国家的通货膨胀控制目标大多在3%左右。从理论上来说,我国作为发展中和转轨中国家,考虑到经济发展和体制转轨对价格上升的影响,消费价格指数控制在3%~4%比较正常,可以不称为通货膨胀,当物价涨幅高于4%以上时可以认为出现了温和的通货膨胀。习惯了上世纪90年代中期以来高增长、低价格环境的消费者对价格上涨比较敏感,对通货膨胀的承受能力较低。近期接近3%的价格上涨虽然不能认为是通货膨胀,但却可能造成一定程度的通货膨胀预期,4%~5%的温和通货膨胀水平短期内难以接受。
从一定意义上可以说,2010年价格上涨和通货膨胀态势取决于货币信贷和国际资本流动、国际市场大宗商品价格走势与输入性因素,以及通货膨胀预期。从理论上来说,为了“保增长”而过多投入的货币信贷将产生一定的需求拉动型通货膨胀压力;同时,伴随世界经济复苏出现的大宗商品价格上涨,从而对我国形成输入性通货膨胀压力,但压力不是很大。因而,如果没有强烈的通货膨胀预期,2010年我国消费价格指数将在2%~3%之间,出现温和通货膨胀的可能性不大。如果通货膨胀预期比较强烈,则有可能反作用于价格水平,形成现实的通货膨胀。因此,可以认为,2010年通货膨胀压力主要来通货膨胀预期。
二、通货膨胀预期主要来自资产价格变化即住宅价格上涨
总体来看,我国2010年通货膨胀压力主要不是来自实体经济的总供求缺口,也不完全来自货币信贷的过度供给和国际市场价格的变化,而是来自通货膨胀预期,且主要是住宅价格上涨引发的恐慌性预期及其对货币信贷需求拉动性通货膨胀压力的放大对价格变化的反作用。
目前,我国的通货膨胀预期主要来自:一是衣食类商品价格上涨所造成的适应性预期。适应性预期是2009年底及近期通货膨胀预期形成的重要原因,未来将随供给改善和新粮上市而逐步弱化。二是货币信贷过度供给所造成的理性预期。货币信贷因素是2003年以来通货膨胀预期形成的主要因素。在现阶段产能明显过剩的情况下,货币信贷过度供给所造成的通货膨胀预期并不足以造成明显的通货膨胀,且货币信贷过度供给是有限的,即使引发现实通货膨胀也是可承受的温和通货膨胀。三是社会公众对作为消费升级主要对象的重要商品价格大幅度上涨可能形成的恐慌性预期。
据此,管理通货膨胀预期的关键是稳定商品房价格,而稳定商品房价格的关键则是稳定处于领涨地位的一线城市商品房价格。因为一线城市起价格引领作用,其房价由真实供求和投机双重因素决定,容易大起难以大落。投机因素决定了其大起的轻易性,而城市化和人口聚集方向所决定的真实供求因素则加大了其回落的难度。二三线城市住宅价格处于价格追随者地位,其价格形成由真实供求、投机、预期及比价等因素共同决定,一定程度上受制于一线城市住宅价格走势。因此,只要控制住一线城市住宅价格,就基本控制了全国住宅价格,也就基本稳定了通货膨胀预期。给行为,优先满足流动资金贷款等生产性需求,进一步提高住房建设和有效供给能力。
3、成本公开政策。住宅成本公开是国外管理城市住房价格的重要措施。为了控制房价虚高和住房开发企业的超额利润,有必要借鉴国际经验,建立商品房成本公开制度,提高住宅价格结构的透明度。
(三)必要的结构性管制措施也是稳定商品房价格的重要内容
政府对住宅市场的干预应该包括多个层次:一是直接提供作为准公共物品的保障性住房;二是作为管制物品的管制性住房;三是对作为商品提供的完全商品房提供一般性公共服务。其中,健全结构性管制是当前应该进一步加强的工作。结构性管制房是住宅需求分类管理的重要手段,要根据刚性需求、弹性需求和发展享受型需求的不同特点,对城市住宅区建设进行合理布局和结构优化,在此基础上,建立健全结构性管制制度
不仅如此,稳定房价也是当前防范资产泡沫的核心。作为我国当前最主要的资产价格,房价是资产价格上涨的领头羊。同时,作为危害性最大的资产价格,房价也是当前资产泡沫形成的催化剂甚至是加速器。虽然从理论上来说,资产价格是通货膨胀压力比较直接和合理释放的渠道,但通货膨胀压力在资本市场和房地产市场之间的释放效果存在较大差别。在现阶段银行贷款过快增长、股票价格相对低迷的情况下,让股票价格指数呈现“慢牛”式上涨既是必要的,也是十分有利的。但商品房价格上涨尤其是过快上涨则不仅不必要,反而十分有害。通过股票市场释放通货膨胀压力,在一定意义上可以形成良性循环,而通过房地产市场释放通货膨胀压力,则有可能形成恶性循环。因此,控制资产价格、防范资产泡沫、优化资产配置结构的核心在于控制房价。
三、国内外经济复苏进程加速为房地产市场调整创造了有利条件
2009年下半年以来,在房地产市场复苏的同时,住宅价格过快上涨,并引发了一定的通货膨胀预期甚至恐慌。当前的通货膨胀预期与其说是货币信贷过度供给的结果,不如说是房地产价格过快上涨所直接诱发的恐慌性预期所致。为了稳定通货膨胀预期,国家近期出台了一系列房地产价格调控措施。但考虑到在公共投资计划基本完成后经济持续平稳增长对房地产拉动的依赖,国家对房地产市场的调整政策基本上处于左右为难的状况,既希望房价稳定或略有下降,又担心房价过度下降影响房地产业发展进而影响经济复苏进程。如果下一步住房价格不能得到有效的控制,继续如一些房地产企业所预期的那样快速上涨,将进一步加剧通货膨胀预期,同样不利于经济的稳定复苏。
客观来看,政府公共投资是危机后经济复苏的第一波推动力,在制造业受国际金融危机严重冲击的情况下,原来增长速度排行榜第二位的房地产成为经济增长的第一大市场性推动力量和政府公共投资计划完成后的第二波增长动力。保持房地产市场平稳发展并不意味着要保持房价的持续上升,房价持续上涨不仅对消费升级不利,对房地产行业自身的持续平稳健康发展也极为不利,并有可能影响长期经济持续平稳发展。近年来,房价大幅度上涨除了真实需求推动和投机性需求助涨外,一个越来越重要的加速因素是房价快速上涨趋势所形成的恐慌性预期。原本未来甚至下一代人的购房需求被迫提前兑现,形成了强大的预防性超购和恐慌性抢购等超前性消费。
虽然房地产业被越来越多的城市认定为重要的支柱产业和财政收入的重要来源,房地产行业的恢复发展也被纳入了经济刺激计划的考虑之中,但房地产所涉及的却远远不是单纯的经济问题和短期问题。从我国城乡居民消费发展趋势来看,目前温饱问题已经基本解决,大部分居民正处于从衣食消费向住行消费需求的过渡进程中,改善型住房消费正在成为中等收入阶层消费升级和提高生活质量的重要标志。如果房价持续过度上涨,将导致相当一部分中等收入阶层改善住房的愿望难以实现、新进入工作岗位的80后、90后的住房问题难以解决,房价及住房问题将从经济问题发展成为社会问题,从短期的通货膨胀压力问题发展成为具有长期影响的社会稳定问题。
在外需较快恢复的情况下,对房地产市场进行适当的调控既是十分必要的,也是可行的。由于房地产行业产业链条相对较长、关联产业较多,房地产市场的扭曲不仅阻碍房地产行业自身发展道路,也直接影响关联行业的健康发展。对房地产市场进行必要的调整,既是房地产行业健康发展的内在要求,也是推动经济结构调整和发展方式转变的客观需要。伴随世界经济的持续复苏,我国出口增长正在恢复之中,如果未来出口恢复形势比较好,客观上将降低房地产行业在推动经济复苏中的地位。
四、从供求、管制和改革等方面多管齐下稳定住宅价格
今年不仅需要把稳定房价作为改善民生的措施,也应该作为宏观调控和结构调整的重要任务。建议将房价作为当前宏观调控的主要中间目标和重要政策着力点,通过稳定房价来稳定通胀预期、抑制资产泡沫。同时,应将稳定商品房价格作为各级政府干预房地产市场的首要任务,从抑制投机需求、增加有效供给、建立健全政府管制和深化相关体制改革等方面入手,多管齐下进行必要调控。
(一)针对投机性购房的需求管理政策十分必要但远远不够
现阶段的购房需求比较复杂,需求管理要区别对待。年轻人初次购房需求和中老年人改善型需求具有一定刚性,不能抑制也难以抑制;外地人口流入、投靠儿女养老等迁移性需求具有一定弹性。需求抑制政策既不符合经济发展需求,也不符合和谐社会建设要求。高收入阶层的投资性需求及由此诱发的以“超买”为特征的预防型需求,具有买涨不买落的投机性质,对房地产市场健康发展是一种干扰甚至破坏因素,应该作为需求抑制政策的目标对象。建议对初次购房需求和改善型需求制定“最优惠”的支持政策,在公积金贷款、商业银行贷款和房屋相关税费等方面给予进一步优惠和支持。
(二)供给管理政策比需求管理政策更加重要
供给管理政策是解决初次购房需求和改善型需求、改善民生的根本举措,是促进房地产市场健康发展的根本途径。供给管理政策要从土地管理、成本管理和生产企业支持等方面着手,努力提供有效供给。
1、土地管理政策。要按照城市化和人口迁移方向适当增加一线城市住宅建设用地。在实行最严格土地管理制度的基础上,优化土地管理制度,调整城市建设用地地区布局和用途结构。土地指标使用不能简单按照行政区来分配和平衡,而要根据人口城市化的方向和规模进行必要的调整。
2、供给支持政策。要支持住房开发建设企业的健康发展。目前需要打压的是房价而不是房地产开发建设企业,不仅不能如此,还要进一步支持住房开发建设企业扩大生产,增加住房供给,提升市场竞争力。要在打击囤地、捂盘等行为的同时,支持住房开发建设企业的正常生产供
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