论文摘要：此前,信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付,借新还旧,第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等,但是由于信托对到期收益条款的刚性规定,以及新发行信托难度加大等原因,所以上述措施在实施上困难重重。
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引言
房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点,对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下,由于银行贷款政策的不断缩紧,拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。2008年12月3日,国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施,房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里,房地产信托投资基金以其相对较高的回报率,获得了投资者的追捧。然而,在信托业平稳发展同时,对于房地产行业未来可能出现的风险,市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险,房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态,从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性,也会最终影响到其收益性,造成投资者固定收益无法收回,致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此,本文将从兑付高峰分析入手,研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。
1 房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种,是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何,在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2 房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧,信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1 提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。
2.2 企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小高潮,其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%,2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。
2.3 到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发,该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此,在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3 房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1 兑付高峰引来提前清盘风险
2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款,资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款,这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大,到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。
2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月,累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险
在追捧这种具有高收益率的投资产品时,切记要注意其风险,主要原因有两方面:首先,预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就2011年全年来讲,在市场上共运行着138款信托产品,其中预计年化收益率高达12.5%的有两支,分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析,如此高的预计年化收益率,主要是因为央行,特别是国务院对房地产进行调控后,开发商想从商业银行正常贷款会受到限制,通过信托方式来融资实属必然之选。其次,多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中,投资风险大小在于所投项目优劣,在国家加大对房地产企业融资监管的背景下,这种现象的产生有了一定的必然性,因为信托有约定性,信托产品有人数限制及资金限制,所以一个信托能够融资的量是有限的,而房地产开发商需要的资金量却比较大,必须分散给几个信托去做,产品所募资金除用于具体项目外,还用于银行存款,同业拆借,短期贷款等资金市场运作,以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用,作为闲置资金,投资于银行间市场,在资金盘活角度上来讲没有太大风险,但如果投资于其他实业,如制造业、股票等风险比较高的市场上,开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去,资金没办法预期回笼就会造成极大风险。
4 防范房地产信托投资基金风险的对策
针对上述问题,只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力,采取切实可行的措施,才能有效防范信托投资基金风险。
4.1 协调平衡政府监管力度
房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面,需加强监管。在兑付高峰期,房地产商面对的主要是资金链问题,并不是亏损问题,所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金,它是用高利息去吸引投资者进行投资的,但在投资项目不明确时就进行筹资,把资金投给房地产开发商,这必然存在投资风险,例如信托业发展良好的香港在没有项目之前,是不允许这样筹资的,从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮,经过40多年的发展,从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究,建立了风险调控系统,值得我国政府借鉴。因此,我国政府在协调平衡监管力度的同时,应借鉴国际先进经验,从技术层面出发,全力提升我国信托行业风险监管水平。
4.2 创新改革银监会调控方式
银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革,创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响,尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者,银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,合理把握规模扩展,加强信托资产的运用监控,严控对大型房企集团多投授信,集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场的调整风险。此前,银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导,这是非常好的举措。今后,银监会应不断创新调控方式,预防房地产信托投资基金业务风险,促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。
4.3 稳步提升房产商应对方式
就房地产商而言,应在原有应对方式基础上,不断提升自身应对方式,开展更多应对手段,一是借新还旧,找另外一家信托公司发一个新的信托产品,新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金,这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司,由于抵押率低,哪怕最后偿还不了,将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入,对于投资人来说,只要抵押物有价值,就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商,在股权信托模式下,把信托公司持有的股权卖给股权公司,按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金,由于地产基金期限比信托长,更利于其度过房地产低迷期,对于投资人来说,等于把风险慢慢消耗掉了。
4.4 改善调整信托调控能力
此前,信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付,借新还旧,第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等,但是由于信托对到期收益条款的刚性规定,以及新发行信托难度加大等原因,所以上述措施在实施上困难重重。于是,信托公司应改善原有做法,创新防范措施,预防风险,转化风险,保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今,不管是监管层,还是房地产公司自身,都对房地产信托投资基金风险十分重视,监管层已发文控制信托风险,那么,对于信托公司自身来说,严控风险发生势在必行。
业内人士指出,房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看,房地产信托投资基金虽然整体风险可控,但随着兑付高峰期的到来,极有可能发生不能如期兑付风险,这就需要以上四方通力合作,从源头抓起,重视房地产开发商资质,提升信托公司的监管与防范意识,积极研发多元化产品,共同防范信托风险,协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展,使房地产信托投资基金在其独特的优势下,得到进一步提升。
参考文献:
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