论文摘要：随着越来越多的人在县级城市购房,其商业用地也随之增加。但由于县级城市的经济总量小,当地居民消费层次低,大型购物中心和城市综合体在县城并不合适,但是一些中小型的购物中心和依据当地资源优势的专业批发市场投资低,利润高,非常适合在县级城市发展。
本文选自《城乡建设》杂志栏目设置科学、全面、准确、清晰，形成了以特别策划、高层访谈、建设经纬、城乡规划、城市建设、村镇建设、住宅与房地产业、风景园林等栏目为主干;市长园地、专家论坛、理论探讨、城市文化、横谈纵论、域外写真名人视点、群众呼声等栏目为纵深;以副刊内容为丰富补充的格局;内文、四封图文并茂、简洁明快，美观、庄重、舒展、大方。
引言
近年来,我国房地产市场竞争激烈,实力雄厚的开发企业可以承受市场变化带来的各种影响,但一些中小企业则因为市场波动带来的损失纷纷从大城市撤资,从而转入中小城市以及县域的房地产市场。同时,随着城镇化进程的不断加快,城镇居民的住房需求骤然增大,而县城是农村和城市的最佳结合地,因此,县域和城市的房地产市场发展面临着前所未有的机遇和挑战。
一、县域房地产市场发展优势
近些年来,我国国民经济快速发展、城镇居民生活水平不断提高,生活环境也不断改善,房地产业快速发展,县城房地产业虽然起步比较晚,但是发展迅速。
(一)需求量
1.随着我过城镇化进程的加快,大量农民进城寻找工作机会,使城市人口大量增加。城市骤然膨胀,但是城市的建房速度跟不上城市人口的增长速度,因此给城市的住房带来了巨大的压力。各大城市开始通过扩张城市面积来应付日益增长的住房需求,但这仅仅是出路的一个方面,并且不是主要方面。发展县域经济成为转移农业剩余劳动力的新思路,扩大县城规模,大力发展以县城为主体的中小城市,吸纳农村剩余劳动力,缓解城市住房压力。
2.房价的不断上涨使得中国居民逐渐接受了贷款买房的事实,房地产市场日趋完善成熟。随着县城的城市化建设步伐加快,县域住房市场除了满足本地区居民的需求,还将面对外出打工人员不能承受打工城市的房价转而回城购房,富裕起来的农民以及乡镇的行政事业人员也越来越多的选择到生活环境相对舒适的县城购房安家。现在农民生活水平越来越好,为了孩子上学而在县城买房的也不在少数,这些情况也是县域房地产市场需求量大的一个因素。
(二)供给
1.县域投资环境改善
房地产业是国民经济的重要组成部分,是能够为国家提供大量财政收入,一般在经济发达国家和地区,房地产经营可占政府财政收入的10%~40%。房地产经济的快速发展,使地方政府的财政收入大幅增加,因此各地政府有充足的资金进行城市的各项设施规划建设。国民经济又直接关系到房地产业的发展,县域政府通过加大招商引资力度等,加快发展当地经济的发展,基础设施建设日趋成熟和完善,为房地产开发提供了良好的投资环境。
2.中小开发企业被迫转移
中国房地产业在经历了 “房地产热”之后,少部分存活下来的企业迅速调整战略,在经济快速发展带来的机遇下,获取了丰厚的利益。同时带来了城市房价的持续上涨,为抑制房地产价格的上涨,国家出台一系列政策。这些政策使得大城市房地产市场竞争更加激烈,因此中小房地产企业缺乏竞争力,纷纷转向中小城市和县城。
(三)整体因素
我国县城经济的快速发展,县城的基础设施建设日渐改善,提高建成区绿化覆盖率,对城区道路进行科学合理的改造,因地制宜景观带的建设,完善县市交通等。县城进行城市发展规划,建设用地供给量加大。随着县域经济的发展,一方面,政府加大城区基础设施建设,使得投资环境得到明显改善,大批外地房地产开发企业进驻县城,住宅需求量急剧上升;另一方面,城镇居民生活水平的提高,越来越多的人具备购房能力。虽然县域经济基础还相对较弱,房地产市场起步也较晚,但是,近年来由于地区产业结构的调整,原来县域经济以农业为主,通过改造传统农业,使得非农人口增加,住房需求量增加。
二、县域房地产市场面临的挑战
当县域楼市遇到新的发展机遇的时候,也就同时面临着新的挑战。
1.县域楼市企业间的竞争加剧。
县域相对宽松的投资环境必然会引来很多外地开发商,使得市场竞争骤然加剧,将会使本地房地产企业面临着如何生存并做大做强的问题。
2.市场需求将发生重大变化。
居民在县域购买房子的原因很多,有的为了增加居住面积,改善居住环境,有的为了投资,在本质上图的是县级城市的房子便宜,且在建筑品质上也说得过去。因此,开发商在县城进行房屋建设,必须坚持多样化,根据购房者的需求进行开发。
3.房价有快速拉升的趋势
外地开发商的纷纷进入,有可能快速拉升县级城市的房价,过高的房价不但会降低县域居民的购买力,而且会使城市居民对县域房子失去吸引力。因此,保持县城房价与城市房价的合理差距是保持县域房地产健康发展的关键。
三、出路与对策
笔者以为,县级城市开发商应在挑战中寻找新的机会与市场,改变生存策略。相对于本地企业,外地开发商资本实力雄厚,要想在市场竞争中立于不败之地,县级城市的房地产开发商必须联合起来,才能增强本地企业的市场竞争力。另外,由于本地企业应扬长避短,不在资金上与外地企业竞争,而要创建特色项目,以特色取胜,不以规模取胜。
1.旧城改造
在县级城市,旧城改造是一项非常重要工作,现今土地资源日益紧张,县级政府应注意提高存量土地的利用率,改善当地居民的居住条件,改变城市面貌。因此,旧城改造是县域楼市未来发展的一个新领域。 房地产开发必须结合当地的区域优势和自然生态,探索出最适合当地特色的旧城改造开发方案。
2.新农村建设
新农村建设是党的一项重大决策,也是县乡政府的一项长期政治任务,国家推出了有许多扶持性政策促进新村镇规划及新村镇建设。其实,新农村建设项目在本质上也是一个房地产开发项目。在我国最有代表性的就是天津华明镇以“宅基地换房”的新农村建设项目,此项目代表着今后我国新农村建设的方向。笔者认为,我国的新农村建设事业才刚刚起步,需借鉴华明镇的经验,大量位于城乡结合部的村落可以“宅基地换房+商品房开发注入资金”的模式推动新农村建设,而房地产开发商在此项进程中,亦可获得充足的发展空间。
3.工业地产
县级城市第二、三产业均较落后与大城市,亟需增加第二产业以推动县城经济发展。在未来一段时间内,县级城市的工业地产(也叫高新产业园区)需求量将显着提升。因此,工业地产将是未来县级城市房地产开发不容忽视的新领域之一。
4.商业休闲地产
随着越来越多的人在县级城市购房,其商业用地也随之增加。但由于县级城市的经济总量小,当地居民消费层次低,大型购物中心和城市综合体在县城并不合适,但是一些中小型的购物中心和依据当地资源优势的专业批发市场投资低,利润高,非常适合在县级城市发展。此外,毗邻大城市的卫星城在城市定位上还可以参考城市后花园的规划思路,专门打造成为中心城市服务的休闲度假社区。
5.教育地产
房地产开发应结合当地特色,采用新区教育配套、学区旧城改造以及自建学校等方式进行科学合理的教育设施规划。虽然与大城市房产开发有很多不同点,县域房产开发可以借鉴大城市 “教育地产”的概念进行教育设施规划时刻。随着市场经济的发展,我国的教育也在走向产业化。在中国,政府主办是原有的教育模式,在房产开发过程中,房地产企业可把教育配套设施当做投资教育产业。这样即解决了房产开发过程中的教育设施配套问题,又缓解了政府办教育经费不足的问题。
6.老年社区。
中国正步入老龄化社会,而大城市里的老年公寓严重供不应求,加上土地供应远比小城市紧张,使得老年公寓的供求矛盾在短期内难以缓解。而郊区的县级城市则可利用该商机,大力开发专为中心城市服务的老年社区或老年公寓,使县域楼市获得新的发展空间。
* 稍后学术顾问联系您
