摘 要：房地产项目开发属于投资数额较大、开发周期长的经济活动。针对当前房地产项目开发与管理过程中存在的诸多亟待解决的问题，本文从房地产项目的主要风险展开探究，通过引入科学的方式，客观地评价房地产项目的风险，为真正规避各个环节中隐藏的风险，在编制完善的风险管理计划、建立风险管理组织、强化全过程的风险识别与控制等方面提出了应对策略，希望为相关人士提供参考。
关键词：房地产;项目管理;风险控制;绩效评价;应对策略
房地产项目开发是针对房地产市场需求、自然资源状况等多方面的分析与预测，以现有的管理技术与组织能力开展的经济活动。房地产项目开发具有参与者众多、涉及面较广、面临不确定风险因素较多等特点。由于土地的权益价值是政治环境、经济环境、地理环境等多方面资源的整合，所以房地产项目中置地的风险众多。由此可知，加强房地产项目的风险管理十分重要。通过落实风险管理目标，对整个项目实施全过程监督，可以有效避免不必要的风险问题，逐步获得更高的经济效益与社会效益。
一、房地产项目开发与管理过程中面临的主要风险
1.项目前期土地取得阶段的风险
在我国房地产项目初期的投资阶段，就已经基本明确了开发与建设的方向，还能直观地了解项目开发与建设是否能达到预期的目标，核心就是资金的抗风险能力与管理水平。基于此，在房地产项目开发管理的过程中，做好前期决策阶段的管控十分重要。对项目前期土地取得阶段的风险进行把控，明确方向，才能保证资金利用到位，以此达到规避风险的基础目标。由于我国的经济处于飞速发展的阶段，土地的使用效率也不断提高，经常能看到各个地区违法使用土地与耕地的现象。对于大多数的房地产开发企业来说，土地的购买与使用属于最难的问题，购买土地基本都是天价，但是购买之后的升值空间并没有预想的大。从企业角度讲，获地的风险在于评估土地的价值，以及获取路径的合法、合理性。
2.项目前期可行性研究及设计阶段的风险
在项目前期，如果缺乏可行性研究分析，可能会导致设计不合理的问题发生。若设计定位不明确，会导致房地产企业面临较大的风险。主要就是因为在设计的过程中，项目的设计与要求需经过房地产企业的规划，经由房地产公司根据项目规划分析项目是否可行，确定可行后需得到职能部门审批，最终落实成为房地产项目的设计方案。如果判断不可行被驳回，就需要重新调整方案，或直接放弃项目。如果设计人员缺乏良好的风险管理意识，没有从全局性的角度进行分析，就可能导致设计方案的可行性不强。此外，从事可行性评估的人员，若没有全面考虑房地产市场需求、投资回报率等，容易进行错误判断，将会带来一定风险，对房地产项目收益带来负面影响。
因此，可研是决定项目的起点，解决以下两个问题十分重要：一是经济可行性，二是技术可行性。只要按照准确的前期定位，就能保证市场技术落位。所以可研、前期定位应该是决定做与不做，以及如何做的关键，也属于重要的风险点。此外，房地产企业会以科学化的设计方案为基础，并对相关单位提出明确的要求。然而，许多房地产企业为了获得更高的利益，往往出现盲目追求进度的现象，提出了不合理的开发与建设要求，无法保证设计工作的质量。最后，设计单位对项目周期预测不合理，也会引发风险问题。设计单位应当结合项目的基本情况与技术特点，做好与业主的沟通与交流，进而保证施工方案的合理性，不能仅仅为了追赶项目的进度，而忽视了项目建设的可行性。
3.项目建设阶段的风险
项目建设阶段的风险可能会对项目建设效果产生直接的影响。建设阶段主要是进度、质量、安全。施工技术落后、施工管理力度不足等都属于重要的风险因素。而在施工的过程中，若使用的材料不合理，施工人员综合技术水平较低，施工安全隐患没及时解决，就可能会导致施工期间延长，错过最佳的销售时间，或者工程质量不过关，增加后期的维护、返修风险，加大了企业的投入。所以，对项目建设阶段的全过程进行把控十分重要，而且在项目建设阶段有大量的资金投入，因此这一部分的风险防控工作是不容忽视的重点内容。
4.销售阶段的风险
销售阶段属于房地产项目最重要的组成部分，也是检验项目能否获得利润的关键。销售时机选择不当可能引发风险，销售合同签订的风险，非人为因素导致的自然灾害等，都属于房地产项目存在的重要风险指标。对于各个房地产项目开发活动来说，都不可能避免销售阶段存在的风险问题，例如国家政策调控、通货膨胀等，都会影响房地产项目的销售效果。
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二、房地产项目管理的风险控制策略
1.编制完善的风险管理计划
在加强房地产项目风险管理的过程中，编制合理的计划书十分重要，需要以开发企业的风险管理活动为对象，做好全局性的安排工作，保证开发商能对风险管理制度进行约束与管控。房地产开发企业需要树立全员良好的风险管控意识，并将各项活动都归纳到风险管理计划的编制过程中。在完善风险管理计划的过程中，明确风险管理工作的标准，对风险管理人员的基本权责进行更加明确的定位，提升大众对风险管理的重视度，能尽早识别项目建设与开发中可能隐藏的风险，并且及时优化与调整。只有进一步明确风险防范计划与风险管理方式，选择科学化的管理方式，制定明确的绩效评价标准，才能保证风险管理的成效。在对房地产开发企业资源进行优化配置的同时，既要不断降低开发成本的支出，还要保证项目建设的效率与质量，以此获得更高的经济利润，为后续的建设活动顺利进行做好铺垫。
2.建立风险管理组织
在项目开发的各个环节中都隐藏着一定的风险，房地产开发企业可以借助风险管理机构，进一步做好项目风险管理与规避的工作。企业需要建立风险管理部门，也就是人们常说的风险管理委员会，安排专门的工作人员，对项目建设中可能产生的风险与各个环节工作进行监督控制。风险管理部门属于项目风险管理的重要决策机构，主要工作就是立足于实际情况，制定明确的风险管理标准，落实基本政策与战略计划，做好风险预测、风险监控、风险处置等方面的工作。在此基础上，对风险管理评价指标与激励约束机制进行研究。通过建立风险管理问责制，能够让员工更加明确自身的基本职责。从管理角度进行分析，企业需要尽早控制风险问题，以此将企业可能面临的经济损失降到最低。
3.强化全过程的风险识别与控制
房地产开发项目的建设周期较长，数额较大，涉及的范围也比较广，整体的风险性较高。在项目的建设阶段，可能会引发一系列的风险问题。因此，提升企业的抗风险能力十分重要。由于各个阶段的风险都具有不确定性、较强隐蔽性等特点，所以，强化风险管理，在各个阶段识别风险，判断影响项目风险的核心因素十分重要，需要尽早识别风险问题，并编制合理的解决方案。企业可以引入幕景分析法、流程图分析、财务分析、环境分析等技术，了解各个环节中隐藏的风险。在风险识别与管控的过程中，以置地风险为基础，注重招标风险、设计风险、合同管理风险的控制。在建设阶段，如果产生了风险问题，就是因为人为因素导致的，要进行适当的调控。在租售阶段的主要风险就是内部决策与经济风险。如果项目无法实现租售，可能会对企业的财务资金运转产生较大的影响。所以，房地产开发企业需要了解各个环节隐藏的风险，总结经验，做好风险信息的收集工作，总结房地产项目开发过程中的风险发生规律。最后，采用定性与定量的分析方式，对风险进行评估与预测，编制合理的解决方案。
4.建立风险防控的绩效评价体系
在实际的风险管理过程中，需要利用多元化的方案，不断加强风险管控力度。为了做好对方案的评估工作，可以建立房地产项目的风管理绩效评价体系。在绩效评价体系中，明确绩效评价指标与方法，将评价标准划分为优秀、一般、差，以此对风险管理方案的优劣进行科学化的评价，及时洞察风险因素，进行不断的优化与调整。
三、结束语
房地产项目开发属于一项高回报的产业，同时伴随着许多风险因素。基于此，加强对房地产开发项目的全面风险管理具有十分重要的现实意义。由于房地产行业的竞争愈发激烈，要想提升企业的综合实力，就需要结合房地产项目基本情况，落实全面风险管理目标。在项目建设的过程中，做好风险预测、识别与处理的工作，分析市场的需求变化，对各个环节进行监督，实现制度化、规范化管理，客观地看待风险问题，保证经营与生产活动的合理性，为房地产企业的健康发展奠定稳固基础。——论文作者：张锋娟
