内容摘要:近年来,针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。本文从房价调控的目标出发,针对以上情况,对房地产调控中出现的一些问题进行了分析。
关键词:房价,调控目标,宏观调控
自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,国办发出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005 年 1-4 月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长 11.9%和 12.9%。随即,国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,立刻引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势,但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的认识。
房价成为调控的目标
无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。
稳定房价不等于降低房产的绝对价位
房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度
按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上,而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性,这也是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控,仅是控制土地与银行信贷,仅是遏制过热行业的发展等。土地供应政策的偏向与脱节,加剧了土地供求的矛盾,反而迅速推动了房价的上涨。如2003年12月18日,国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,其中要求停止别墅用地的供给,这种针对产品类型的土地限制政策显然与市场规律相悖,否定了一部分高收入人群对高端产品的需求,其结果导致全国别墅大干快上,销售形势一片大好,销售价格一路飙升。而银行的加息政策,对开发商或者房产投资者而言,都是微不足道的。此通知没有从根本上改变银行贷款的易获性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过其他国家发展几百年的房地产市场。发达国家房地产市场发展几百年,从个人住房持有率来看,法国与德国仅30%-40%,美国仅 68%,但北京则为 85%、上海为81%。从短期看,其对房价的调控影响不大,从长期看,能否有效,要看其政策的长期性,以及利率的多少来进行调控。2004年夏,在英格兰银行小幅上调利率1.5%后,英国房价开始下滑。我们是否通过贷款利率逐步放开,以灵活、有效的金融手段调控供求关系,都会影响到我国房价的走势。
房价调控不等于调控住房需求
不论是政府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,特别要经常注意房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向社会发布准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价—预期—再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。
住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
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