摘要：随着国家不动产登记管理政策的实施，相关机构已经建起与之相匹配的不动产管理控制模式，也在积极开展相应的不动产登记管理工作。本文从动产产权调查的基本情况出发，全面分析和说明了不动产测绘和地籍调查的实际情况，为提高房地产测绘地籍测量水平，为测绘地籍测量提供价值参考。
关键词：不动产;权籍;测绘
1不动产权籍调查综述
在进行不动产地籍调查工作中，要通过房地产调查，明确房地产的面积、用途和边界，形成房地产调查数据，确保房地产登记，为发证提供价值参考。在房地产权籍调查的过程中，拥有房地产单位的设立、测量、权属调查等诸多调查工作。在不动产调查中，工作人员可以借助实地调查法或内外部核实的方法，进一步明确房地产的权属和边界。测量不动产的方法众多，具体调查工作中，需要全面考虑房地产的基本情况、用途和实际需要，再结合房地产的类型和位置选择适合的调查方法，确保不动产调查测量工作的有序开展。在不动产调查过程中，由于建设用地用途不同，应采取与之相匹配的调查方法。通常情况下，在城镇、村庄和一些分散、独立的区域进行不动产权籍调查时，可以采用解析法进行界址坐标测量，同时精准计算土地利用面积，同时正确测量不动产边长，最后通过集合要素来有效测量不动产面积，进而精准调查不动产权籍。
2不动产权籍调查测绘的技术方法
房地产测绘中使用的测绘技术有很多种。根据房地产的不同，相应的方法主要有以下几种：一是应用广泛、以数字技术为主的数字化办公扫描技术;二是野外测量技术，这项技术是一项重要的测量技术，主要以遥感技术和全站仪为主要设备的测量技术，遥感技术主要用于房地产测绘工作，需要综合多种测绘技术，可以整合图像信息，分析不同区域的测绘成果，进而提高房地产测绘权属。
3不动产权籍调查测绘存在的问题
3.1工作效率低，操作过程不规范
在开展不动产权籍的调查测绘工作时，不动产权籍的登记管理与不动产的测绘工作被一分为二，分别由两个不同的部门负责，无形中给后期数据整合带来诸多困扰。在这一过程中，不动产权籍与测绘数据无法融合到一起，不仅制约了工作进程，使工作效率大幅降低，而且也影响了最终数据的精度。这种分离式管理，极易造成影像、图片资料的丢失或者不易于查找，仅仅凭借几个工作人员的能力，无法完成庞大的数据整合过程，而工作人员为了加快整合速度往往不按流程办事，不按规范操作，使数据整合过程流于形式，不动产权籍调查与测绘工作也失去现实意义。
3.2测绘水平良莠不齐
不动产权籍的调查测绘需要具有测绘资质的专业机构来完成，但是由于这项工作起步时间较晚，一些测绘机构即便具备测绘资质，资质等级也相对较低、实测案例较少、测绘经验不足，导致测绘结果出入较大，没有一个准确的参考值。而不动产权籍调查测绘包括不动产测绘与宗地测绘两项内容，部分测绘机构只具备其中一项资质，在开展综合测绘业务时，无法针对性的对两项工作同时进行测绘，这就导致测绘机构的测绘能力和水平受限，无法完成整体测绘工作，给不动产权登记工作带来诸多负面影响。
3.3测绘成本负担
对不动产权所有人来说，调查测绘费用是一笔不小的支出，无形当中给产权所有人造成了经济负担。比如对于一些偏远的乡镇区域，目前，尚未形成完整的不动产权调查成果图样，但是对于产权所有人来说，在进行不动产权登记时，必须经过实地调查测绘才能确定精确的数据，而这一过程需要借助于测绘机构，同时，产权所有人必须缴纳一定数额的测绘费用，否则无法进行不动产权登记，这就使得不动产权所有人增加了额外投入，承担了一定的经济风险。
3.4许多参考标准增加了实施的难度
不动产权籍的调查测绘内容主要包括不动产单元信息以及宗地、宗海等信息。但是，目前，国家相关管理部门出台的政策标准名目众多，国土资源部门、房地产部门、林业部门所制订的标准口径各不相同，工作人员在开展不动产权籍清查时，面对内容多样的标准条款一头雾水，无法确定最终选用的标准，这就给调查测绘工作带来较大难度。调查测绘所使用的测仪器，供货来源与渠道各不相同，精度也有所差异，工作人员在实际测量中也得出各种不同的数据，在进行信息登记时，无法保证信息的准确性。针对这种局面，有关部门也推行了一体化的调查测绘方式，希望通过一家权威机构来完成清查工作，但是在实际运作过程中，由于工作压力与工作量的关系，调查测绘工作依然被划分为多个部分，由多家测绘调查机构共同完成，这些机构采用的测量仪器不同，数据库中存储的源数据也具有较大的差异，如果将这些数据有机整合对工作人员来说，必将是一个巨大的工作量，而且最终得出的结论也未必准确。
4新形势下进行不动产测绘工作的实践
4.1调查不动产权所属准备工作
在不动产产权调查中，要严格按照选定的技术方案流程进行，以促进调查工作的顺利进行。一是要提前做好准备，即了解现有的房地产信息;二是对备案的房地产权利进行实地调查;最后根据实际调查结果制定权属边界的测绘方案。档案可以提前从各相关部门提取，也可以通过业务系统直接查询。同时，可以详细记录调查信息数据，为后续调查做好归档工作。在此期间，工作的主要目标是调查核实房地产的产权归属，包括房地产的边界、地址、权利人、土地用途等，并画出房地产的具体位置，明确具体的自然建筑、房地产单位等细节，然后填写不动产登记调查表。在调查过程中，应及时记录一些纠纷和地点变化。同时，应将部分图像作为现场证据，并按有关规定进行严格处理。
4.2不动产权籍调查测量制度和要求
在实施外业测量工作时，需要测绘宗地界址点与界址线，进而完成测绘宗地、房产的工作，在这个基础上，绘制不动产宗地图形，同时记录归属地。所谓的测量控制指的是在实际进行测绘时，需要对房屋、土地等不动产按照调查的流程以及不动产所属的界址选择相应技术和方案，为不动产权所属人提供权力、利益保障，确保管理不动产所需的一系列有关条件，保障测量界址的准确度。如果这个技术方案测量的精度不同，应当按照较高精度测量数据为结果，在不动产测量工作完成之后，还应当开展审查工作，对测量的文字信息、图片信息以及表格等相关信息数据进行检查，并且将审查后的数据存入数据库，为日后查找提供便利，在进行数据存档的过程中需要将纸质档案与电子档案实施分类管理。
结束语
综上所述，不动产测绘和地籍测量在不动产登记的实际建设和发展中发挥着至关重要的作用。必须要积极采取合理可行的测绘和地籍测量，全面收集房地产各方面的数据和信息，为不动产的作用提供良好的前提。衡量房地产的方方面面，需要从不动产登记的实际需要出发，结合房地产的基本情况，结合相应的房地产位置和类型选择合适的测量方法，这样才能更好地测量房地产的数据。——论文作者:高杏
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