摘要：近年具备综合性质的商业项目获得了良好发展，这种项目的提出与发展非常符合经济一体化的发展特征，可集中化的发展经济，将商业资源的作用最大化。因此，为了推动我国商业综合体项目的良好发展，笔者结合自身在商业综合体项目中的工作经验，对其中的设计管理思路和关键点展开了分析。
关键词：商业综合体;设计管理;关键点
前言：商业综合体目前在城市发展规划中扮演着极其重要的角色，可在充分利用商业资源的同时令项目的商业价值和城市的区域、建筑、产业等价值得以彰显，从而优化城市产业链、满足更多人的消费需求。因此，无论从项目还是从城市发展的角度出发，做好商业综合体项目设计管理都是极其重要的。
一、商业综合体项目概述
(一)概念简述
商业综合体项目指的是具备综合性、规模性的商业地产项目，该项目具备复合化的组织结构和空间结构，可以集多种商业项目为一体，酒店、写字楼、购物中心、会议中心、公寓等商业项目可以全部包括在商业综合体项目中，具备任意三种商业项目功能的商业地产项目便可以被称为商业综合体项目。综合体中的各项构成可以互相辅助，共同发展，进而令的综合体的功能更加丰富。
(二)发展背景
在经济发展速度不断提升的今天，城市的土地资源和交通问题越来越严重，同时人们对商业配套设施的要求越来越高，因此当前在开发商业地产项目过程中需要考虑地产项目的综合化发展，赋予其更多的功能，从而令人们的购物、住房、办公、休闲娱乐等需求都能够得到满足。在这样的背景下，商业综合体项目应运而生，极大满足了人们的不同需求，且推动了商业地产的良好发展，更成为了城市经济建设的重要动力。
(三)对城市发展的影响
当前土地市场中的综合用地数量在不断提升，这为商业综合体的发展提供了良好条件。目前城市中的商业综合体项目多具备三种以上功能项目，而且不同的项目还可以互相组合、互相促进，从而形成了一种建立在共存共荣关系基础上的综合体，显著提升了项目整体的功能性和运行效率。我们可以将商业综合体项目看成在城市中建设的城市，其可有效聚集商业资源，并实现对资源的最大化利用，最后将资源转化为经济效益。商业综合体项目的出现通常都可引发“蝴蝶效应”，比如某一城市建成并运行了一个商业综合体项目，那么不仅城市的商业资源会逐渐向综合体聚集，而且综合体周围的房产价值也会逐渐提升，优秀的商业综合体项目甚至可成为城市的标志，进而提升城市价值和吸引力，使城市具备吸引外部资源的能力，最终实现城市产业链的优化，令城市经济发展力度获得极大提升。
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由此可知，发展商业综合体项目对城市而言极其有利，但也必须依据城市实际情况做好商业综合体项目的设计工作，并掌握其中的关键点，以此才能充分发挥商业综合体的作用，否则将为城市发展带来负面影响。
二、商业综合体项目设计管理关键点
结合商业综合体项目的性质以及笔者自身的工作经验，在开展商业综合体项目设计管理过程中以下几点必须充分掌握，以此才能提升综合体项目设计的有效性，进而为综合体后期的运行提高保障。第一，做好项目定位。这一点对综合体项目的成败具有直接影响，因此必须得到重视，可以从选址、客户群、规模、内部项目等角度出发对终合体的定位进行确定。第二，做好政策的研究。政策研究主要针对的是综合体项目当地针对消防、环保、交通、安全等方面制定的各种政策，而这些政策和综合体总体规划以及各项内容的设计有很大关系，因此一定要在深入研究政府政策的基础上开展设计，避免设计和政府的政策发生冲突。第三，做好设计管理人员的配置。人员直接影响着管理效果，因此开展设计管理过程中一定要依据商业综合体项目的要求配置人员，以此为管理效果提供保障。第四，慎重选择设计公司。在选择设计公司过程中，一定要参考其近几年的设计成果以及实际成果在投入运行之后的效果，这样选择的设计公司才更加可靠。第五，严控设计周期。必须依据项目在规划阶段所制定的周期开展设计工作，不能盲目缩短周期，同时更要避免受其他因素影响而导致设计周期被延误。第六，做好市场调查。开展商业综合体项目的设计之前，应针对综合体中不同的商业项目开展市场调查，以此为具体设计提供参考。第七，制定标准的设计流程。为了充分保障设计合理性，同时提升设计进度，在综合体项目的最初阶段就要制定完善的设计流程，并在设计过程中严格遵守。
三、设计技术管理在商业综合体项目关键把控
笔者在2007年到2016年间在设计单位从事住宅和商业办公楼的设计工作，2016年至今在房地产公司从事商业综合体项目设计技术管理工作，项目现场工程经验较为丰富，接下来笔者将结合自身的工作经验针对商业综合体项目的设计管理进行分析。
(一)设计内容
1.可行性分析
分析商业综合体项目可行性过程中的主要工作是确定项目的市场定位，比如项目中包括酒店，那么就要定位酒店的规模和档次、主要面向那些人群等，同时还要确定项目营业区的占比、主要商业项目的规模。在此基础上编制项目的总体规划，包括设计计划和进度计划等，规划编制完毕之后要对项目的设计、管理、顾问等机构进行确定，同时对项目的营销顾问、室内外景观设计、周围交通、电气设备、消防设施、项目标识等多项内容进行设计。也就是说在可行性分析阶段不仅要分析项目正式运行之后可能产生的后果，同时也要完善综合体中各项目的设计以及所有和综合体有关内容，以此才能为综合体的顺利完成提供保障。
2.概念设计
在概念设计过程中，由在可行性分析阶段确定的设计机构在总体规划的基础上开展概念设计，综合体中各商业项目的商业顾问可积极参与进来，以此进一步提升概念设计的科学性。
3.建筑方案的设计
完成概念设计后可正式开始建筑方案的设计，设计过程中应参考多方建议，比如综合体所涉及的商业、室内设计、物业、交通、机电、消防等都要提出其对于建筑方案的建议。综合多方建议后对设计进行不断完善，最终给出最合理地设计方案，这样方案才更容易通过审核。
4.扩初设计
这一点指的是当建筑方案通过审核以后开始完善综合体的各项细节，过程中需确定并深化结构与设计方向，同时综合体所涉及的商业、物业、营销、机电等要做好配合，并要积极参考主要商业项目负责人的建议，当所有细节完善以后才能开始设计施工图纸。
5.施工图纸设计
进入施工图纸设计阶段以后就需要综合扩初设计开始细化图纸，由于商业项目综合体包含的内容非常多，比如建筑、电气设备、幕墙、室内外景观、灯光、暖通空调系统、给排水系统、智能系统、清洁系统、煤气管道等都是包括在内，而每一项都和综合体后期的功能有关，因此在施工图纸中要将充分体现这些内容，然后以此不断细化图纸，这样图纸才更加完整。而为了让图纸更加直观，并且具备可操作性，设计过程中可同时制作平面图纸和利用BIM技术制作立体模型，这样图纸更容易通过审核，而且进入正式施工阶段后也可为整个项目提供有效参考。
6.施工图纸送审
施工图纸设计结束以后送交相关部门进行审核，当通过审核以后方可依据图纸开始正式施工。
(二)管理思路
通过前文的分析可知，商业综合体项目所涉及的内容非常多，设计量十分巨大，因此为了保证设计的有效性需做好设计管理工作，但也正因为巨大的设计量对管理工作提出了严格要求，必须以正确的思路针对设计开展管理，以此才能最大化提升设计的有效性。笔者觉得，商业综合体项目的总设计师应带头开展设计管理，且要整合综合体中商业、营销、管理等多项资源，以此针对设计开展综合性的管理，最终达到提升设计有效性的目的。另外开展商业综合体的设计管理还需要做好和政府部门的沟通，以此为项目的招商工打好基础，避免某些工作内容因为和政府部门规定相悖而无法顺利进行，然后才可将这部分安如到设计当中并开展管理。综合体在进行商业定位和招商的过程中容易受到外界因素影响，经常需要根据外界因素的变化修改定位和招商方案，这样会延长综合体的设计时间。这一点可以参考我国在商业综合体项目设计中所采取的模块化设计，也就是说将商业综合体项目分割成不同的商业模块，我们可以将这些商业模块看成商品，然后就可以根据签订订单的方式迅速完成招商。而且在这个过程中综合体的商业定位会更加明确，这样外界因素对综合体招商和商业定位的影响就将有效减轻，进而达到缩短设计时间的目的。
结束语：综上所述，商业综合体近年的发展态势十分良好，为城市发展提供了极其强大的动力，因此做好项目的设计管理意义重大。笔者结合自身经验针对商业综合体项目的设计管理思路做了分析，以期对我国商业综合体的发展具有一定推动作用。——论文作者：张星
