摘要:当下，国家采用多种政策手段来控制房价，对房地产企业所开发的项目进行成本管理及控制是在房价受控的大环境下，房企保障利润的有效途径之一。做好成本管理工作不仅能为助处于逆势环境下的房企求生存谋突破做好基础工作，而且还能提供成本合约人员的工作效率。所以，在目前的行业大背景下，对开发项目的全过程进行成本管理就显得尤为关键。在全过程成本管控中，项目前期阶段的成本管理及控制是决定项目成本的基因。
关键词：房地产;项目前期;成本管理
引言
房地产目前的发展状况是：房价急剧上升老百姓买不起房子的同时有很多商品房被闲置下来。房地产行业的大量资金投入使得局面呈现为供大于求的状况。如果地产商既想要将房子卖出去从中获得利益又想要占据市场资源，首先应该将注意力放在降低造价成本这方面。如果因为成本太高而使售价无法降低最后导致死盘现象，将会造成重大损失。所以，对造价成本进行有效的控制是地产商从中获取利润的一个重要环节。
1 房地产成本内涵分析
房地产成本主要来自房地产土地的征用、工程、安装以及公共设施等方面的费用。房地产成本占比较大的是土地、土建以及相关设备的费用，大约占到了整个费用的 80% 以上，其中又以土地费用为最重要的成本，它是房地产项目实施的可行性与预估利润的主要经济指标。除了土地费用之外，房地产项目之中利息和管理的费用占比也较大，原因是由于房地产项目的规模往往较大，所以投入资金相对也多，承担的风险相对较大，再加上项目建设的周期长，时常会向银行进行贷款来完成项目，之后形成的费用自然就会较高。还有一项成本在房地产项目之中也不可缺少，即市政的基础公共设施费用。它涉及到市政的水、电、气等必要设施以及其他的公共配套设施。
2 房地产成本管理现存问题
在房地产成本管理工作展开中，当前存在的主要问题可以归纳为以下几个方面：(1)管理观念不足。在我国房地产企业中，存在整体管理理念不强的问题，房地产企业大多会利用工程合同来对比施工进度、付款情况，而对成本管理资金、工程进度影响力相对忽视。与此同时，还有部分企业存在成本管理人员职能不明确的问题，工程资金分析和实际情况脱离。(2)管理体系不健全。部分房地产企业的成本管理理念不科学，成本管理思维不健全，与此同时，还有部分企业没有将成本管理理念渗透至工程项目建设全过程，其管理体系较为混乱、责任机制存在漏洞，如前期资金预测不足，使成本管理问题遗留下来，进而造成问题处理得较为困难。(3)核算模式不完善。在房地产成本管理工作开展的过程中，部分企业的核算模式不完善，多是利用成本核算方式对出现的问题进行事后处理，从而可能引发较大的经济损失。
3 项目前期阶段成本管理的方法
3.1 限额成本管理
限额成本的实施，要通过限额设计任务书，将设计费和单位限额设计相捆绑。围绕设计规模和标准展开充分的实效处理，引导设计方更多的从成本管理角度制定方案，就能一定程度限制了设计单位盲目忽视成本，防止后续实际开支超预算。在与设计方签署协议时，必须充分界定其职责范畴，同时引入绩效方法和措施，一旦出现设计概算指标不符合预定限额，那么就必须另换一套设计方案，而开发商不用为未通过的方案支付费用，这样一来就能够有效引导设计单位积极改进和调整方案内容和结构。一旦设计方案通过后，但是在后续施工中由于设计问题带来事故并形成损失的，必须要向相关设计者问责。同时若设计单位通过有效的方法对施工图设计后的项目总预算做到了合理的降低，则从节约的效益中提取一定比例或数额给予设计人员奖励，从而提高设计人员造价控制意识和积极性。
3.2 明确合同签订管理规范
在房地产项目开发过程中，合同具有重要作用，明确合同签订与合同管理规范，对房地产成本管理工作的顺利开展具有重要意义。合同签订可以让工程项目成本控制效果与经济效益得到保障，在具体工作中，应保证合同中界限划分具有清晰性，明确合同双方的不同权益;应保证合同条款中的语言内容具有精准性，保证语言不存在歧义，防止因合同双方的差异化理解而产生争议，引发合同纠纷。同时，在合同签订工作开展的过程中，还需要严格根据规范审批流程进行，在合同审批工作完成后，需要对其进行记录处理、档案备份。
3.3 使用土地
在开展土地成本控制管理环节时，要注重以下几点问题：第一，作为当地政府要体现出自身的引导作用，积极协商旧城改造，并推出各种优惠政策，落实在税收问题上返还资金，而且还要在土地规划设计许可的背景下，最大限度的争取高容积比率，通过这种手段来最大限度地减少土地成本。第二，落实成立专门的小组对其他房地产企业转让的土地区域开展调查工作，实现在调查环节中系统分析该区域的地理环境以及企业财务问题，最终将会减少在操作环节中存在的风险。第三，采用公开招标以及拍卖的手段来对区域中的房地产项目开展研究，更加全面系统的分析竞争对手，提升投标的专业性、客观性。
3.4 设计阶段控制优化
对房地产项目进行设计规划这一过程实际上就是将项目的经济方面与技术方面进行一个详细安排的阶段，这将会对后期的项目进程有一个积极的作用。对房地产进行设计与规划这一阶段在整个项目中起着领头作用，最好实现能动的控制建设项目工程造价效果，项目设计阶段是控制整个工程造价的关键之处，作为整个项目的重点，需要从以下几个方面来帮前期设计和规划做到更好。首先可以向工程造价方面的专业人士进行咨询，让这些具有丰富经验的专业人士参与到项目设计中去，通过让他们对项目进行管理从而达到提高工程投资效益的目的。其次，若想要竞选出优秀的方案，可以通过价值工程原理来论证设计方案在各方面是否可行、科学合理、安全，价值工程原理也体现在了房地产成本控制这一方面。最后，将限额设计推广，能够在设计方案的标准、规模和原则这些方面体现出合理性与确定性。
3.5 目标成本责任制
目标责任成本管理体系是在“组织架构”建立时就形成的基本框架，这样各部门的工作流程可以根据各自的目标成本自我约束地运行。成本管理过程中要有专门的部门跟踪检查其他各部门目标成本的执行情况，及时反馈动态成本，通过实时反馈的动态成本和目标成本的对比，找出偏差，拿数据说话，用运行的结果和业绩评估进行优奖劣罚，最后我们还可以协助有关部门及时发现问题，并解决问题，实现对项目总成本的控制。
结束语
随着国家对房地产市场的逐渐规范，房地产开发企业的竞争越演越烈，各个公司的利润都在下滑，在这种境况下，房地产开发企业从先前只重视施工阶段成本管理 转变思路 到现在认识到项目前期成本管理才是全过程成本管理的切入点，从而再售价受限的大环境下，控制投资阶段成本，维持项目的利润。——论文作者：颜顺敏
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