摘要：房地产行业目前是我国发展的经济支柱，而房地产领域的高房价与高库存确已严重危害国民经济的健康发展和社会和谐，迫切需要构建房地产发展的长效机制，实现房地产与国民经济及社会的协调发展。基于此，本文就如何从新提法出发建立房地产长效机制提出了对策。
关键词：新提法;房地产;长效机制;研究
引言
随着社会经济的不断发展，我国房地产业获得了长足的发展，成为国民经济的支柱产业之一。房地产业在迅猛发展的同时，也引发了许多新的问题，最为典型的便是房价不合理上涨，不仅极大增加了社会大众的购房压力，也给我国经济可持续发展埋下了隐患。
1房地产长效机制建设现有的障碍
1.1来自地方的障碍
来自地方的障碍主要有以下几点：首先，城市内部发展的差异性。随着城市化水平的不断提升，我国城市发展出现了集聚效应，以北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉等为代表的一二线城市迅速扩张，城市人口不断增加，住房压力持续加大，而三四线小城市则面临着人口外流，库存高的现象，城市内在的差异性增加了房地产长效机制的建设障碍。财政收入也是房地产长效机制建设的主要障碍性因素。自分税制改革以来，地方政府的财政收入无法有效满足公共支出，土地出让金成为地方政府最为重要的收入来源。土地出让金虽然增加了政府的收入，也导致了楼市过热的问题，房地产长效机制的建设势必会冲击到原有的批租收入体制，对地方而言，这是很难接受的。
1.2房地产领域内政府与市场的边界界定困难是房地产长效机制构建的基础性困境
处理好政府和市场关系的核心问题是，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用;对政府而言，主要作用是弥补市场失灵，优化公共服务，加强市场监管，维护市场秩序，保持宏观经济稳定。然而，住房除了需要金融大力支持、具有跨期消费品属性外，还兼具保障居民基本居住权的社会属性，以及保值增值的投资品属性，这使得房地产领域内政府与市场之间的边界界定困难。第一，住房的社会或民生属性导致厘清边界变得困难。许多人认为，市场归市场，保障归保障，两者边界理应清晰。然而，问题在于住房保障的边界与房价有着直接的联系。当房价高涨，保障边界将不断向上调整，政府必将面临财政支出的困境而不得不直接干预住房市场，以期实现财政的可持续性和房价的平稳增长。第二，保障宏观经济稳定的政府职能使得房地产领域政府与市场边界模糊。不同于一般商品，住房保值增值能力很强，银行、企业以及社会大众都有动力将资金投放到房地产领域，我国政府也不愿意房价下跌，此时房地产领域的风险有不断扩大的趋势。保障经济稳定的政府就有直接干预市场的冲动。第三，政府监管与维持市场秩序的前提难以满足导致两者边界调整难以到位。市场调控与秩序维护要求政府能够整体上比较客观地把握社会家庭与房地产企业的相关基本信息，但住房牵涉利益大，各个环节都会受到很多干扰，即使提出2012年实现全国个人住房信息联网，但到目前为止进展依然缓慢;同时，房地产销售市场信息建设滞后，住房租赁市场的信息建设更是处于起步阶段。房地产基础环境建设滞后使得政府不得不参与或干预房地产资源的配置。
1.3来自外部环境的障碍
外部环境的障碍主要体现在两点：第一，热钱涌入。2008年国际金融危机以来，欧美市场遇冷，中国作为新兴的发展中国家，吸引了大量热钱。热钱借助国际贸易、外商直接投资等方式流入我国，拉高了房地产的价格。第二，贸易保护主义。世界经济大国均为贸易大国。从经济总量上而言，美国、中国是世界第一、第二大经济体，从对外贸易总额而言，中国、美国是世界第一、第二的贸易大国，从贸易结构上而言，中国是世界最大的出口国，第二大进口国，美国是世界第一大进口国，第二大出口国，贸易在两国经济发展中均有着极为重要的地位。美国贸易政策具有二元性，长期奉行贸易干预主义，特朗普政府上台后，先后实施了多项对华贸易保护政策，严重冲击了中美贸易，2019年上半年，中美贸易总额下降9%。美国贸易保护主义的抬头对中美贸易带来了很大的不稳定因素，导致我国政府部分精力被分散，要考虑在与美国的贸易战中维护外交、金融、贸易、意识形态等各领域国家利益。因此，当前战略环境下对房地产机制建设的定位是维持稳定。
2新提法背景下房地产长效机制建设路径
2.1健全法律法规
健全法律法规是房地产长效机制建设的基本要求。根据《党的十九大报告辅导读本》，我国房地产税的征收将按照“立法先行，充分授权，分步推进”的原则开展。同年国土资源部表示“要建立分类调控制度，区分保障性住房和商品房。”房地产税的制定以房地产业的稳定发展为目标，其中，既要避免以房地产税的征收而导致有房者出现恐慌现象，也要防止房地产税可能导致的楼市过热的情形。从当前房地产业的发展现状来看，房地产税的制定应包含以下几点内容：首先，拓展税基。拓展税基不仅是真正发挥房地产税作用的前提条件，也是充分体现税收公平原则，保障政府税收收入的客观需要。在具体的征收中，需要将城市范围内的商品房、商办用房乃至产业用地、物流用地、写字楼等均纳入到征税范围。其次，完善税制结构。。立法机关要适当消减开发环节的税种以及交易环节的税负，重点增加持有环节的税种，以此作为房地产税制改革的主要内容。持有环节的税种是一种长期性的税负承担形式，当前学界有关房地产税的征收模式研究较多，比如以住房面积、套数、房产估值等为依据征收。研究认为以房产估值为征收依据最为合理，并且在税率的设置中可以参照个人所得税的累进制税率，个人首套住房减免征收。
2.2强化住房的居住属性，适度干预并支持普通住房市场良性运转
土地公益性及资源有限性，决定了保障国民的居住权是政府的基本职责。这就要求政府的干预应定位于满足居民基本住房需求的普通住房市场，摒弃高度重视住房金融属性的做法。一是严格实行普通住房限购政策。即严格规定城镇家庭只能购买或持有一套普通住房，并作为基本国策长期坚持。二是对普通住房实行限价政策。由于住房具有不可移动性、高价值性等特性，决定了住房与其他人类生存必需品不同，不可能通过国家储备的方式(如粮食、食盐)满足市场需求，平抑价格;也不可能通过交通运输条件来增加某一地区的供给，限价成为必然选择。三是改革普通住房用地出让方式，明确增加普通住房用地供应的前提条件。公益属性决定了土地利用必须满足全体国民利益的基本需要和增进社会的公共利益。因此，应改变目前普通住房用地“招标、拍卖、挂牌”等价高者得的出让方式，降低普通住房价格;同时，各地应因地制宜明确普通住房用地供应量增加的基本要求并保持连续性，给予各级政府、开发企业及社会稳定的市场预期。
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结束语
综上所述，房地产的平稳发展不仅是经济问题，更是社会问题。因为房地产关系到人民群众的安居乐业。新世纪以来，我国楼市价格出现了多轮暴涨，买房难成为横亘在社会大众心目中最为主要的问题，中央的新提法是“房住不炒”的延续，也是房地产长效机制建设的重点。对此，需要从法律法规的健全与完善等角度采取好措施。——论文作者：杨瑞玲
