摘要：结合上海第一八佰伴商城不停业更新改造的工程案例，阐述了在大型商业综合体不停业升级改造施工中的难、特点及应对措施。同时对更新改造中的前期咨询、核心技术、EPC总承包管理等进行总结，形成了大型商业综合体不停业运营时功能更新改造的整套建造技术。
关键词：商业综合体;不停业更新改造;机电扩容技术;EPC总承包
随着国民经济的快速发展，城市更新的脚步越来越快，在经济开发较早的地区，已经建有数量众多的传统大型商场，虽然地段和知名度较好，但商场的商务业态、内部装修和机电设备容量已跟不上时代发展的需要和顾客的需求，在和近些年建造的新时代大型商场的市场竞争中略处于下风。因此，最好的方法是对既有商场进行整体性的功能升级改造。从业主的角度考虑，如果在不停业运营的情况下完成升级改造，将会减少改造期间的亏损，避免改造期间小业主的撤柜现象。
本文依托上海第一八佰伴商城不停业改造项目，介绍了一套完整的商业综合体不停业升级改造建造技术，从工程难特点、前期咨询、核心技术、总承包管理等多方面进行阐述，以期为今后的大型商场改造项目提供参考。
1工程概况
上海第一八佰伴商城位于上海浦东核心地区，占地20000m2，总建筑面积145000m2，由高99.9m的21层主楼以及10层商场裙房组成(图1)。商场每个楼面面积近10000m2。
1.1建筑结构概况
本结构为钢筋混凝土框架结构，柱距8.5m。裙房框架抗震等级为三级，剪力墙为二级;主楼框架及剪力墙抗震等级都为二级(图2)。结构混凝土强度为C30～C50。结构柱的尺寸为(600×600)mm～(1200×1200)mm。
1.2机电安装概况
系统改造范围包括空调系统、防排烟系统、给水及排水系统、电气系统，消防系统，机电综合布线系统、广播系统、楼宇设备自控(BA)系统、安防系统、消防报警系统和机房系统。电气系统、暖通系统、消防系统改造要求分别见表1～表3。
1.3室内装饰概况
室内装饰的范围主要包括：1～8层营业场所及后方区域装修，9～10层公共场所装修，地下1层食品城、消控中心、信息机房装修，地下车库装修，自动扶梯装饰设计。1～8层装修地面主要以人造石和地砖为主，顶面以双层石膏板吊顶为主;首层店招以镀钛不锈钢、艺术玻璃、白色人造石为主，其余楼层店招均为轻质不燃板基层和防火板饰面;后勤区均为简约装修，地砖和乳胶漆;B1层、B2层均为简单装修，地坪漆、墙地砖和乳胶漆。
此外还新增了盥洗室、母婴休息室、跨品牌公共试衣间。2、3、4层中庭公共空间被整体打通;置换出近千平方米经营面积，将原先的1700个餐饮座位增加到2500个;商场零售比例从原先的75%降低到70%，餐饮娱乐、服务休闲等设施的比例从25%增加至30%。
1.4外立面概况
外立面改造旨在维持原有主要标志性的建筑形象和风格，对老旧立面更新，强化沿街商业氛围，提升商业界面品质，打造上海城市形象更新和提升市民休闲体验的新地标。主要的改造内容为：将原瓷砖外饰面改为龙骨石材幕墙(图3)。
1.5室外总体概况
室外整体翻新场地，整合流线，强化商业入口，设计雕塑结合原通风口优化种植景观，增加休闲坐凳，使广场更具舒适性，同时提升城市形象(图4)。
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2工程难、特点及应对措施
2.1防火要求控制严格
对于采用不停业施工的商场而言，一旦出现火情，将会对商场造成巨大的经济损失，同时商场顾客人流较大，后果不堪设想[1-2]。因此可以采取以下措施：
1)施工区域设置现场施工监控，由专人进行全天候监控，同时现场消防广播监控，现场一旦出现消防隐患立即通过广播系统进行通告。
2)外墙脚手架内设置喷雾系统，控制扬尘;设置喷淋系统增强整体施工的消防能力，避免火灾发生。
3)装修施工期间，施工区与公共部位走道(扶梯、直梯前室)采用石膏板墙+防火卷帘布进行隔离，满足隔断3h耐火极限(图5)。
4)装饰施工或拆除施工作业旁必须配备移动式灭火装置，楼层其余部位严格按照消防要求配备灭火器。
5)现场装修施工多为螺栓等机械连接。凡需大量进行动火作业的工作(如龙骨加工)均在外借加工区进行。
6)原有建筑装饰层拆除禁止使用氧气乙炔，减少使用砂轮切割，提倡采用液压破碎施工机械。
7)保证商场原有消防楼梯以及自动扶梯畅通，同时保证在施工时1层有合理的消防路线。
2.2施工场地狭小，场地布置难度大
大型商场综合体一般地处繁华区域，施工用场地极其狭小。对于材料堆放、材料加工、施工垃圾处理等场地，都有极高要求。
因此材料可以由垂直、水平运输工具运至操作面，不得堆放在临时堆场内，同时材料堆场侧面用临时围挡围起来，侧面可采用广告布(图6)装修、设备等大宗材料加工及堆场建议放至外加工基地，减小现场材料堆场压力，避免因材料加工带来的噪声污染。
对于拆除建筑垃圾要做到当天拆除，当天晚上转运出工地，减少现场临时用地的占用时间;所有材料到场时间必须严格依施工进度计划，确保到场材料当天消化完，不堆积现场，不占用场地。
2.3施工隔离要求高
由于本工程采用不停业施工的模式，为了保证施工不影响商场的正常营业，必须将施工区域与非施工区域进行隔离且需要对顾客人流以及施工人流进行引导。
对于施工区域与非施工区域的隔离而言，客梯部位采用石膏板墙+防火卷帘+广告板进行隔离;垂直客梯应用石膏板+龙骨+内衬防火、隔声材料进行封闭;自动扶梯四周则利用石膏板墙+防火卷帘+外衬广告板来隔离。同时将施工人员通道与顾客通道进行隔离，保证施工人员进出场不影响商场营业及运营管理。施工人员在现场集散地集结，有组织地通过安全通道进入施工区域，再由人货梯进入施工楼层，施工楼层商场自动扶梯全部停止使用。商场可以保留2个顾客入口，保留1个施工人员入口，以进行施工人员及顾客人流分离。
2.4文明施工要求高
不停业改造施工过程中需要保证整个商场良好的卫生、安全、文明以及视觉效果。因此建议采取以下几点措施：
1)拆除工作仅限于在商场运营结束后;室内原有地坪建筑面层凿除采用气铲(风铲)，禁止采用会产生巨大噪声的风镐或铲子破碎。
2)实现施工作业层正压通风、负压换气、循环空间气流来改善作业面空气质量。
3)原有装饰层凿除后，建筑垃圾采用集装箱化归堆、运输，禁止建筑垃圾外露、随意堆放。
4)现场按规定设置文明施工标示牌，并确保施工现场整洁有序，杜绝投诉及处罚现象的发生。
5)对施工人员进行统一管理，印制统一的出入证件，确保出入的每一个人员均持证进出工地，在主要通道及进出口处设置安全监控摄像头，进行全天候不间断实时监控，采用高科技信息技术手段确保工地安全。
3项目前期咨询
项目管理咨询服务是向工程施工阶段之前的延伸，对于商业综合体不停业改造工程而言，由于涉及到多个专业，建议委托专业的项目管理公司进行项目实施总体策划、前期审批手续办理、设计管理、专项管理方案的制订和施工阶段的协调等具体管理工作。通过专业化的管理，在前期阶段就对项目进行切实可行的策划，协调相关管理部门，提前进行技术准备，保障项目的快速顺利推进。
3.1审批管理
针对商业综合体不停业改造工程中纷繁复杂的审批手续，通过专业的项目管理公司办理各类征询手续、工程设计和施工审批手续，并通过消防局审图取得施工许可证，同时对施工消防和环境评估进行专业的报审。
前期证照办理包括项目立项、报建手续，建设工程规划许可证，开工前安质监手续，施工许可证。同时，依靠项目管理公司进行配套工程的申请，与配套单位的沟通、协调及相关手续的办理。
3.2投资控制
依靠项目管理公司，协同投资监理单位审核设计-施工承包商提交的设计概算及总包单位提交的施工图预算和编制项目建设工程资金使用总计划和分阶段(年度、季度、月度)使用计划，同时对设计-施工承包商提出的进度款付款申请附件中资料的真实性、合规性进行审查，并提出支付意见，可以有效地对投资进行合理的控制。
同时，项目管理公司通过参与工程设计变更及施工变更的计量与计价的谈判，组织对工程量的计量和确认工作，提出计价原则的初步意见;通过组织工程现场的签证工作，对不同技术方案进行经济分析和比较，提出最优性价比的建议;另外，管理公司协助投资监理进行实际投资与计划投资的比较分析，组织与投资控制相关的其他咨询服务，提出投资控制的合理化建议。
4核心技术应用
4.1既有外幕墙体系原位更换改造技术
既有外幕墙体系原位更换施工的工序为：前期准备→脚手架搭设→进场测量、放线→局部面板拆除→后置埋件放置→材料及相关性能检测→材料加工→幕墙骨架安装→中间验收→幕墙面板安装→打胶、修边→幕墙清洗→竣工验收。
为了避免在脚手架幕墙施工过程中，石材面板安装时对应拉结点部位的石材受其影响无法安装，导致后期待脚手架拆除时跟随其进度从上而下像补洞一样安装，产生安全隐患，建议在安装石材的过程中同步替换拉结点(图7、图8)。图7现场安装后置埋件图8石材幕墙龙骨安装
4.2机电管道设备更换和扩容改造技术
4.2.1机电管道设备改造原则
施工方需针对不满足现行设计及验收规范的机电系统进行改造。通过前期检测，明确机电系统需改造的范围，哪些管线需要拆除，哪些管线暂时保留。同时根据业主方的业态需求进行系统调整，来提升商场的智能化等级。
4.2.2各管道设备更换和扩容技术
1)送风管更换。现有的空调风管无论从外观观感质量上还是从施工工艺上来说，是可以再利用的。对于小管径的风管，采取先拆不装，整体大风管施工完毕后再利用;对于大管径风管采取法兰处整体切割的方式，加速可利用风管的拆卸。在新图纸和新装修标高的要求下，施工中经常遇到管线碰撞的问题(图9)，由于风管体积和布局等的特性，修改风管路线往往是牵一发而动全局，所以处理好旧风管也是困难不断。解决方法为：首先对空调风管、消防风管、消防水管进行综合深化，然后根据深化图纸，进行现场测量，提前修改路径，在保障技术指标的条件下，进行合理的避让和修改。
2)排水管更换。对于商业综合体不停业改造施工而言，正常的施工工序是无法实现排水管的更换的。因此需要采用透气管和排水管之间交替更换的方式，解决困难(图10)。
①在原主立管附近拆除透气管，敷设1路新立管，并每层设置三通。立管在完工后，封闭各层三通，完成通水通球试验。夜间与上部排水管连接。
②拆除原排水立管，原位置安装新透气管与上部透气管接驳。
③各层旧水平排水管于施工前在旧立管三通处断开，旧立管三通口严密封闭。所有楼层改造完毕后，旧立管根据现场条件拆除或者由装饰封闭。
④各阶段楼层水平排水管在施工完成后，打开新立管的三通并接入。
3)原配电箱扩容处理。原配电箱扩容的处理是在出线铜排上单独敷设1路电缆，同时增加一个双立人新配电箱。在配电箱内加入接触器和热继电器，调整内部线路，保证商铺的用电安全及其动力设备能够安全运行。
4.3内部装修更新改造技术
4.3.1绿色拆除
为了保证拆除工作的顺利进行，不让先拆除的垃圾对后续拆除产生影响，整个拆除工作遵循以下顺序：吊顶、墙面机电末端点位拆除(灯具、风口、喷淋、洁具等)→吊顶装修饰面拆除→吊顶内装修基层龙骨拆除→吊顶内安装管线拆除→隔墙饰面板拆除→隔墙(含内附管线)及墙基层拆除→地面拆除。
