摘要:低碳经济是一种减少温室气体排放的低能耗、高能效的经济发展模式。在低碳经济的大环境下，通过对房地产业的发展历史的梳理以及对发展现状的分析，总结现阶段房地产行业中发展的成果及存在的问题，结合我国国情实际及发展绿色低碳的潮流，为房地产市场的发展趋势提供建议。
关键词:低碳经济;发展模式;发展趋势
低碳经济，是以减少碳排放、减缓全球气候变化、促进可持续发展为目标，依靠技术创新和政策推动，降低CO2等温室气体的排放，是一种低能耗、高能效的经济模式。低碳经济的关键问题实际上是能源结构和能源效率的问题，其核心是能源制度革命和技术革新，以尽量减少煤、石油等传统高污染的石化能源消耗，提高太阳能、风能等清洁能源使用率，创立低能耗、低污染的生态经济[1]。
现如今，在低碳经济的大环境中，政府、企业、个人等都通过各自的努力减少能源消耗，减少温室气体的排放。从另一个方面来说，低碳经济的大环境也为我国房地产企业的发展提供了良好的发展时机和巨大的发展空间。
1.引言
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，属于第三产业[2]。其经济特性是通过土地的开发生产房屋，并以房屋作为商品在社会经济活动中进行流通，来实现产业自身的经济目的。
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随着现在各地环境污染的逐渐加重，各界人们开始注重低碳经济的发展，很多经济方向的从业人员也开始做低碳经济方向的学术研究，而低碳世界是可以接受这方面的论文，投稿这本期刊也是可以评职的，低碳世界期刊站在经济视角，分析低碳产业发展趋势，宣传低碳发展经验，您如果是评经济方向的中高级职称都可以投稿这本期刊，对您的评职可以起到较大的作用。
到目前为止，全球各国经济学家对房地产经济相关理论进行了大量的研究，取得了丰硕的成果。国外主要分析房地产市场的影响因素，建立指标体系，对房地产市场与经济的发展研究以实证分析方法为主。国内对房地产经济的研究开始相对较晚，早起的研究以定性分析为主，包括对房地产概念和理论以及房地产市场与经济的关系的研究[3]。21世纪开始，国内尝试用实证分析工具对影响房地产因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济的指标体系。
2.我国房地产发展及现状分析
2.1发展历程
中国房地产业，在建国初期到改革开放之前，由于受当时计划经济体制的牵制，发展一直停步不前，因此相关理论及房地产业的发展方面的研究也处于中断状态。直到改革开放以后到八十年代初，才逐渐成长，随着经济形势的蓬勃发展，我国房地产业的发展才开始进入快车道。
我国房地产业的发展大致可以分为以下四个大的时期[4，5]:
(一)改革开放初期至1998年此时期是房地产迈向市场化的关键性一步，大致可分为三个小阶段。
(1)启动阶段
此阶段主要是从1980年至1991年，中国当时正处于计划经济向市场经济转变的过渡时期，计划经济仍然存在，市场经济才刚开始萌芽。由于房地产市场的管理制度刚刚建立，政府对于房地产业的发展缺乏管理经验。1980年4月2日，邓小平同志发表了旨在解决全国住房困难问题的关于建筑业和房地产业的谈话。这次谈话实际上指明了住房制度向商品化改革的道路。此后，在1987年我国开始进行住房制度改革。(
2)快速发展阶段
此阶段主要是1992年至1993年。1992年由于社会主义经济体制的建立，国民经济呈现快速增长的态势。随着房屋可以自由买卖，加上中央的相关措施及法律条文以及国家经济制度的改革，大批项目开工建造，导致房价飞速上涨。尤其1993年上半年，房地产业超高速发展，投资超常规，造成了通货膨胀，严重影响到经济的发展。
(3)调整阶段
此阶段是1994年至1997年。由于1993年上半年国民经济的不正常发展，1993年下半年，国家开始实施调控政策协调宏观经济，其中房地产业是重点行业。经过整顿，房地产到年进入平稳发展时期，发展速度放缓，虽然投资还在增长，但增速已大大下降。
(二)1998年至2003年的市场化改革时期
1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国正式开始进行房地产市场化的改革。此后，国家又发布一系列政策并采取大量措施，其中一项重要的措施就是推动房地产市场化的改革。
经过几年的调控，房地产业进入到一个全面发展时期，开始发生根本性的变化。这一阶段，各金融机构相继推行各种措施。1998年，建设银行开始发放个人住房抵押贷款，全面实行购房按揭政策。1999年，中国银行开展个人消费信贷业务，以扩大内需。同年，央行降低住房贷款利率，并延长贷款的期限。2002年，中国人民银行调整住房公积金贷款利率，规定期限小于5年的贷款利率调整为3.6%，期限大于5年的贷款利率调整为4.05%。各种措施都促进了房地产市场的成长，也推动了宏观经济的发展。
(三)2003年至2005年的商品化时期
2003年之后，中国经济高速发展，房地产越来越商品化，房产价格不断上涨。为促进房地产行业与宏观经济的协调发展，2003年8月，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出了当时房地产业存在的问题，并从多个方面对地方政府及各部委等提出了全面调控的要求。这虽然是一个调控性的文件，但文件中将房地产市场的定位，从以经济适用房为主转为以普通商品房为主，导致了在实际执行中，有房地产市场向完全市场化方向的发展趋势，使得调控效果并未达到预期。
(四)2006年至今的政府与市场共同作用时期
2006年，中国进入了全面建设小康社会的时期，经济形势良好，房价大幅上升，导致普通民众的住房刚需无法满足，房地产业结构性出现失衡。国务院连续颁布“国八条”“国六条”，以期增加中低价位商品房的供应，调整房屋供应结构。
房地产市场的稳定发展一直受国家的高度重视。2007年，温家宝总理访问新加坡时的谈话表明政府对于促进房地产市场稳定发展的态度。此后，从政府陆续出台了各种房地产调控政策，强化市场调控机制，完善房产市场的资源配置作用，并加强政府的宏观调控，保障我国房地产市场的稳定有序发展。
由以上可以看到，从房地产市场开始启动以来，我国的房地产市场发展经历了改革开放初期的过渡时期，市场化时期，商品化时期以及政府与市场共同作用时期。我国的房地产市场应该立足于我国国情及实际，在市场配置与政府宏观调控共同作用下，从而实现持续稳定健康发展。
2.2发展现状及问题分析
随着经济的持续好转，我国房地产市场发展越来越繁荣。国家统计局数据显示，2017年上半年全国商品住宅销售面积为6.48亿平方米，销售金额为4.93万亿元，同比分别上升13.5%和17.9%[6]。但繁荣之后，土地价格的增长速度已经大大高于房屋价格上涨的速度，市场利润下降、利润率不高等问题逐步出现，“去库存”阶段依旧没有结束，供给结构不合理、供给相对过剩，因此急需在目前供给侧结构性改革的关键时期积极进行结构的调整，升级和发展模式的转变[7]。在政府不断颁布新的调控政策的大背景下，现有的盈利模式很难再给相关企业带来丰厚且稳定的利润，因此房地产行业的发展依然存在着巨大的挑战。
当前房地产发展过程中主要存在以下几个问题:
(1)房价不断出现增长
随着我国城市化水平的不断提高，城市人口大量增加，住房需求量不断上升，住房量供不应求，导致房价不断上涨。再加上部分投机者的推动，进一步推动了房价的增长。
(2)房地产市场自身存在的问题
随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，地产商开发的高端住房大量增加，但保障性住房存量较少，导致市场供需结构不合理，房产价格不断增加。在房价不断上涨的背景下，资金不断流入房地产市场，由于致房地产市场管理不规范，从而出现各种纠纷，对国民经济的健康发展产生不利影响。
(3)没有完善的房地产金融体系
为了规范房地产行业的发展，在实际管理过程中，政府出台了一系列的调控政策和规范。但受到各种因素的影响，我国房地产市场并没有完善的金融体系支撑，从而会影响房地产市场发展。
3.低碳经济下房地产业发展趋势分析
在房地产企业发展过程中，需要立足当下发展大潮，创新发展思路，结合房地产市场变化情况，制定长远的发展战略，引进更多专业人才，从而推动企业的良性发展。
3.1融入可持续发展理念
为了满足当前房地产发展的需求，在房地产企业发展过程中，要不断融入可持续发展的理念，进一步优化资源配置，坚持绿色发展，不断采用新型材料，进一步保证工程质量，提升建筑性能。同时要把房地产发展与可持续发展战略相结合，坚持循环经济的理念，提升资源的有效利用，创造更多的经济效益。
为了顺应日益激烈的市场竞争，房地产企业要依托自身资金、技术以及资源优势，加强内部控制，不断引进先进的生产技术工艺，满足当前房地产企业可持续发展的要求。在进行房地产施工管理创新的过程中，应该重视企业的文化和品牌效应，在实施的过程中注意对高素质人才的培养。企业应该根据市场的变化，不断更新高素质人才，尤其是管理阶层的思想应该与时俱进。只有适应动态的市场变化，企业才会获得更多的经济和社会效益，在市场中所占的分量和开拓能力也会越来越大。房地产施工企业在执行项目的过程中，必须提升自身的竞争力，以最好的状态进行市场竞争。
3.2融入智能化、数字化的元素
随着计算机信息技术的发展，极大地改变了当前社会生产方式。作为房地产企业，为了适应当前社会发展的要求，需要引进计算机智能化和数字化技术，加强内部管理，明确企业发展思路，为企业发展创造良好的工作环境。同时房地产企业要建立完善的现代化信息管理系统，进一步提升企业日常管理的效率，优化资源配置。
3.3融入美学思想
在房地产项目建设过程中，为了满足当前人们多元化的需求，房地产企业要不断提升自身施工技术，融入美学思想，不断借鉴国内外先进的施工理念，从而赋予建筑更多的人文精神，满足人们对精神文化的需求和审美需求。因此，为了进一步拓宽房地产开发市场，房地产企业需要做好审美调查工作，在保证建筑工程施工质量的前提下，不断创造美的建筑，帮助企业发展树立良好的外部形象，推动企业的长远发展。
3.4注重现代房地产的实用性
在进行当前房地产建设过程中，为了满足当前房地产发展的需要，在实际发展过程中，房地产企业在追求建筑美的同时，要重视房地产开发项目的实用性，结合实际情况，树立可持续发展的理念，对建筑结构进行优化设计，保证建筑结构的稳定性和安全性。另外，在房地产项目建造过程中，盲目地追求美观造型，导致施工质量满足不了设计标准，就会浪费大量的人力物力，出现资源的严重浪费。因此，在房地产项目开发过程中，房地产企业既要重视建筑的美观性，又要重视建筑的实用性，从而创造更多的社会效益和经济效益。
3.5不断扩展房地产企业融资渠道
对于房地产企业而言，资金链对企业经营发展产生极为重要的影响。为了推动房地产市场经济的发展，国内外市场出现新的变化和特点，再加上生产资料和劳动力成本不断增加，作为房地产企业，需要不断拓宽融资渠道，转变经济增长方式，促进企业转型升级。并且随着房地产市场正处在加速扩张期，蕴含巨大的消费能力，极大地推动了城市化进程，房地产市场规模不断扩大，给当前房地产企业提供了重要的发展空间。在新的形势下，随着房地产经济的发展，需要不断引进先进的生产技术，推动科技创新，从而提升房地产企业的核心竞争力，在实际发展过程中，不断开发新的技术和材料，提升企业的经济效益，保证人们的生活质量。
4.结论
综上所述，我国房地产市场发展过程中，经历了改革开放初期的过渡时期，市场化时期，商品化时期以及政府与市场共同作用时期。我国房地产市场发展迅猛，为经济发展做出了巨大的贡献，但是也面临着很多急待解决的问题。在我国政府宏观调控的前提下，国家出台了一系列政策，对房地产市场进行科学合理的引导，保证我国房地产市场朝着健康方向发展。通过分析房地产市场变化历程和时代背景，结合当下发展绿色低碳的大环境，得出房地产市场在绿色低碳经济背景下的发展趋势，同时在房地产市场发展过程中，要严格遵守市场经济的发展规律，要认清自身优势，制定长远的发展战略规划，从而满足当前房地产市场迅速发展的需要，提升自身的竞争力，为未来的发展打下良好的基础，为房地产市场的发展提供更多的建议。
